国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
积极创新参与宏观经济治理的方式****** 作者：王欣 据报道，2022年国内有7个城市GDP总量进入2万亿俱乐部，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州和成都。综合分析可以发现，这些城市不仅经济建设取得了显著成就，生态环境保护工作也交出了令人满意的答卷。围绕经济高质量发展，这些城市在发挥生态环境保护的引领、优化和倒逼作用方面，已经做出了不少有益的探索和实践。 比如，江苏省苏州市的开发强度高、资源约束紧、转型任务重，以占全国0.09%的国土面积创造出了全国约2.1%的经济总量，而且生态环境质量依然保持稳中向好、持续改善态势。究其原因，就在于充分发挥生态环境保护优化经济发展的作用，做好了经济与生态的“双面绣”。近年来，苏州整治“散乱污”企业（作坊）4.7万余家，为引进高产出、低污染的项目腾挪了发展空间，抓住治污攻坚与高质量发展互促互利的契合点，形成了一招多赢的局面。 实践证明，在引领、优化和倒逼经济高质量发展，促进经济社会发展全面绿色转型方面，生态环境保护工作是有力的抓手，也是重要的推手。关键是务必坚持因地制宜、因时制宜，坚持问题导向、结果导向，全面研究、积极创新生态环境保护参与宏观经济治理的方式、手段和途径。 首先，增强系统观念。生态环境保护参与宏观经济治理是一项涉及面广、复杂程度高的长期性系统性工程，绝不能局限于传统思想上的污染防治工作。要统筹产业结构调整、污染治理、生态保护、应对气候变化等，协同推进降碳、减污、扩绿、增长，在多重目标中寻求最佳平衡点，既要“清澈见底”也要“鱼翔浅底”，既要“源头治污”也要“源头清洁”，既要“降碳”也要“增汇”。因此，要认识属地生态环境自然禀赋优势，也要紧盯生态环境保护工作短板，充分发挥生态环境保护的引领、优化和倒逼作用，扬长补短，不断增强生态环境保护融入宏观经济的深度和广度、推动经济社会绿色转型的力度和速度。 其次，强化攻坚意识。当前，对于生态环境保护参与宏观经济治理、促进经济与环境协同发展，有的人思想认知上还不够全面深刻，甚至仍有误区，而且现实工作中也有这样那样的困难和矛盾。加上治污攻坚的成效尚不够稳固，在推动绿色发展的道路上仍有不少难关要过，因此，务必保持战略定力，面对高污染高耗能产业更新换代等推进难度较大的工作任务，要统筹各部门政策和力量，密切协同。该依法倒逼的绝不后退一步，该帮助优化的要主动上前一步，该鼓励引领的要争取先人一步，确保步步为营。 第三，突出创新思维。统筹经济社会发展和生态环境保护，以实现减污降碳协同增效为总抓手，更加自觉地推进绿色发展、循环发展、低碳发展，没有现成的经验做法可供参考和借鉴，况且各地经济社会发展和生态环境保护水平不同，面对的形势和问题也各有所异。因此，务必结合实际，根据属地经济社会发展和生态环境保护的新情况新特点，适时更新理念、创新思维，不断丰富生态环境保护深度参与宏观经济治理的新方式、新手段。比如，国家相继出台了支持绿色发展的财税、金融、投资、价格政策和标准体系，如果简单地照搬硬套，难免出现“水土不服”等问题，这就需要各地进一步完善和细化相关举措，更好地发挥绿色金融的激励与约束作用。（王欣） 500彩票app地图 |
